金科服务近日披露招股书，并预计于11月17日正式登陆港交所。招股书公告显示，金科服务此次拟全球发售约1.33亿股股份，其中香港发售股份1196万股，国际发售股份约1.2亿股，并有15%超额配股权;发售价为每股发售股份41.8港元-47.6港元，预计至多募集资金约63.26亿港元。

值得一提的是，金科服务已与10家基石投资者订立基石投资协议，基石投资者一致同意认购相当于约26.737亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。这个基石投资者阵容堪称豪华，包括了重仓持有四家TOP5房企股权的保险行业巨头泰康保险集团旗下子公司泰康人、高瓴资本、以及UBSAM、MWAL等多家海外投资机构。

业绩连年稳步增长 估值获评合理

官网资料显示，金科服务成立于2000年，曾连续5年蝉联中国物业服务企业综合实力十强，连续6年荣登中国西南地区物业管理公司百强榜首，业主满意率连续8年超过90%;截至2020年6月30日，金科服务已进入北京、重庆、天津、武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等133座城市，服务843个项目。

随着业务覆盖全国，金科服务的业绩迅速增长。招股书数据显示，金科服务2017-2019年的收益分别是10.47亿元、15.23亿元和23.28亿元，复合年增长率约为49.1%，同期净利润则分别为1.14亿元、1.63亿元和3.74亿元，复合年增长率约81.5%。疫情之下金科服务的业绩增长也未受影响，2020年上半年收益和净利润分别达到13.7亿元和3.02亿元，较2019年同期分别增加36.3%及82.7%。

同时，金科服务的管理面积也稳步提升，2017-2019年的合约建筑面积从1.39亿平方米增加至2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%;同期在管面积从6240万平方米增加至1.21亿平方米，复合年增长率为39.0%;独立第三方开发在管面积占比也从32.5%增长到近半数的48.3%。

对此有分析人士认为：“相比近期上市的物业企业，金科服务无论是利润率增长还是合约面积增长都是最快的;而以发售上限价47.6元计算，市值约301.26亿元，若以20年首六个月纯利，估算今年纯利约为5.86亿元，市盈率约46.7倍，基本合理。”

拓展智慧科技产业 构建新竞争力

成立20年来，金科服务始终坚持以客户满意为核心，与城市共生共融，不断向上发展，向美好而生，对服务产品进行标准化建设和专业化细分管理，形成了以金管家、金悦家、金慧家为代表的三大服务体系。同时，金科服务还在传统物业服务领域就产业链作出的进一步延伸和尝试，拓展了智慧科技服务。

科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。自2016年开始，金科服务就前瞻性的为其有温度的服务注入“智慧基因”，申报了多达20余项智慧科技专利，其子公司天智慧启科技公司以“智慧引领科技，创新改变生活”为理念，以深化“互联+物联”探索“智联+生态”为发展模式，聚焦地产和物业两大产业，在2019年完成了GB/T29490-2013标准认证和高新技术企业认证，成为国内第一批完成智慧社区领域知识产权贯标的数字城市服务商。

2019年，金科服务还先后与中国电信、海康威视战略携手，成立了国内第一个5G示范基地、视频感知联合实验室，再次夯实了智慧科技服务的技术基础。业内人士告诉记者，随着5G时代的到来，物业管理公司在居住颠覆性变化中将扮演重要角色，科技投入强的物业管理公司更具竞争力，因此科技投入在战术上是划算的，在战略上则有助于品牌巩固优化。

此外，金科服务还积极参与城市空间、服务重构，在产品和服务层面持续创新。目前物业市场正处于扩张期，金科服务凭借内生增长及外延扩张，规模提升的同时有望乘风增加业绩贡献，被中信证券、兴业证券等多家机构建议关注。

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