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中国人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

这已是央行近期第二次针对存量房贷利率调整的表态。央行货币政策司司长邹澜此前在国新办发布会上表示，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

招联首席研究员董希淼认为，与7月份的提法相比，此次会议提出的要求更加明确，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。

今年以来，在多项政策推动下，我国居民信贷成本稳中有降，房贷利率持续下行。央行数据显示，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。相比之下，存量房贷利率因为合同约定的加点数不变，尽管LPR有所下行，但前些年发放的存量房贷利率仍处在相对较高的水平上，较大利差下居民对于降低存量房贷利率的呼声日益高涨。

此外，有市场人士指出，当下居民之所以迫切希望调整存量房贷利率，除了存在利率差，还受到房价不景气、投资理财收益难以覆盖利息成本、收入预期不稳等多重因素影响。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，调整存量房贷利率，可以减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，避免利率风险、信用风险、通缩风险。同时，也可提升居民消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。

从目前来看，全国各地多数商业银行对调整存量房贷利率还未有具体动作。“降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，预计商业银行将于近期逐步落地相关政策。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，也将推动更多银行采取相关举措。

“无论是变更合同约定，还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如针对不同存量房贷利率，设置差异化的折扣比例或降点幅度等。而银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式实现部分弥补。”东方金诚首席宏观分析师王青说。

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